在加州购置房地产，除了面临贷款问题，沐鸣娱乐口碑选择用什么方式持有产权（Title）更是事关严重，它不只关系着房产的归属，还牵涉日后的产业继承以及资本利得税（Capital Gain Tax）与遗产税（Estate Tax）等税务问题。

 

产权公司资深代表Mike Chou表示，加州夫妻多半采行2001年7月1日生效施行的“生者自动继承的共同产权” （Community Property with Right of Survivorship）购置房产，兄弟姐妹、家人等合购房产，则多半采用Tenancy in Common，一票朋友合资购置产业，常见以LLC（Limited Liability Corporation）的名义为之。

 

在2001年7月以前，加州房地产的产权持有方式共有四种：Joint Tenancy、Tenancy in Common 、Partnership与Community Property（共同产权），其中只要夫妻才可享有共同产权，但共同产权并未规则生者自动继承另一半的产权，必需经过法庭的认证（Probate），才干肯定逝者产权的归属，迫使许多夫妻另立遗言布置其产权的继承人，引发争论与法庭诉讼，有违加州夫妻共同财富制的肉体。

 

生者自动继承的共同产权，最大益处是产权归属不受遗言的影响，生者自动继承已逝配偶的另一半产权，沐鸣口碑且不用经由法庭认证。像共同产权一样，生者自动继承的共同产权以逝者死亡时的产业市价做为价钱根底，继承者日后出卖产业时，卖价扣除当年配偶死亡时的产业市价，才是资本利得，夫妻买下产业至配偶一方过世这段期间的产业增值，不算资本利得。

 

就像Joint Tenancy产权一样，持有生者自动继承的共同产权，夫妻任何一人皆可经过法律文件或行动，中止这种产权持有方式。一方死亡时产权不用由法庭认证，生者自动继承，但生者依然必需注销已逝配偶的死亡证明（Affidavit of Death of Spouse），凭此获得逝者的产权。

 

会计师郭文彬指出，选择产权持有方式，必需思索到遗产税与资本利得税等税务问题。生者自动继承的共同产权分离了Joint Tenancy与Community Property两种产权的优点，既享有Double Stepped-up Basis的税务益处，又不用经由法庭认证才继承产业，是不错的选择，但夫妻还得顾及两人皆死亡的状况。他个人以为，沐鸣平台怎么样采行生者自动继承的共同产权持有方式不错，但夫妻二人将产业归入生前信托（Living Trust），不失为更周全的布置。

 

Mike Chou也指出，生前信托是最有效率的资产持有方式，但很多华人拜托律师做了一份生前信托，却未将房产、股票、共同基金、银行高额存款等注销列入信托里，也就是说买了一个空包包，里面什么也没装。应持生前信托法律文件至县政府注销处，把房契注销在信托名下；至银行，把高额存款、股票、共同基金等注销在信托名下。

 

熟习物业公证（Escrow）手续的资深地产经纪陈梦茜指出，有意置产的夫妻必需理解，银行等贷款机构不贷款给信托法人或公司，只贷款给私人，因而，常规做法是私人贷款置产之后，再将产业托付信托。她也力促夫妻选择产权持有方式之前，最好讨教专业的会计师与律师，不要自觉为之。