被断气的暖气炉

陈先生购置了纽约市皇后区可乐纳Corona一栋一家庭房屋，沐鸣测速地址冬天烧煤气取暖。他在签约前请了房屋检验师检查暖气炉，确认操作熄灭正常。过户后，他找到一家价钱比拟廉价的B煤气公司。作为一个一丝不苟的房东，陈先生立即决议换煤气公司。他先通知当时供气的A煤气公司，把效劳停掉，接着便联络比拟廉价的B公司，请它供气。

 

没想到B公司一到陈家，便发现这栋房屋在六年前原是用燃油炉来取暖的。担任转换熄灭系统的正是中止供气的A公司，该公司没有到纽约市房屋局申请答应，便迳自断油，换装煤气管线以及暖气炉。结论是陈家的暖气炉未取得政府答应。于是B公司便按市政府规则，把陈家的煤气供给切断了。

 

当时已是11月初冬，陈先生又把房屋租进来了。 房客埋怨没暖气，陈先生很焦急，请过户的律师帮助。买卖契约里规则，过户时房屋不得有违规情事。依据产权报告，过户的时分，该房屋并没有暖气炉违规情事，卖主没有义务。陈先生觉得十分冤枉，买房屋的过程中他请了验屋师，也请了律师代表他，律师也请了产权公司检查产权，沐鸣测速为什么还会出问题？陈先生想晓得，有没有挽救的方法？

 

本案的启示：

本案是过户前房屋存在的违规情况，但是政府并不晓得存在这项违规，还没有开罚单给房东。独一可能发现的时机是：买主延聘知晓建筑法规的人，在过户前到房屋局去查询，暖气炉系统有无改装？有没有事前申请运用答应？普通房屋检验师是不会做这一步的。但是房屋检验师有义务在他的验屋报告中提示买主，请建筑师去检查有没有煤气炉的运用答应。假如验屋师没做到这一步，他便有了业务上的差错。

 

买卖契约中规则，房屋在过户的时分不能有政府的违规纪录，但是有违规的情况，政府没开罚单，卖主并不担任。不过，只需在过户前，买主发现卖主的煤气暖气炉没有运用答应，卖主普通都会去申请答应，或是降价让买主去申请运用答应。不然买主能够回绝过户，并且会到房屋局举发违规情事，对卖主更为不利。

 

产权公司没有义务去检查卖主的暖气炉是不是有运用答应。它的义务只是把政府机关里一切与这栋房屋有关的材料找出来，供买主的律师参考。只需不是有关卖主产权的瑕疵、跟着房屋走的债务，或是邻居对土地的侵占，产权公司都不担任。房屋的情况是不是违背政府的法规，不是由产权公司来判别的。

 

纵使延聘验屋师、律师和产权公司，还是没方法保证买到的房屋没有问题。假如买主疑心房屋存有违规情事，纵使政府的纪录上没有违规情形，也要找建筑师去检查该房屋终究有没有违规。本案的最终结果是，买主本人花了5000元去申请煤气暖气炉的运用答应。固然他能够控诉以前的煤气公司，可是所花的律师费，也差不多要同样的钱，还不如自认倒运，真实一点。

 

多项违规的共有公寓

吕先生用80万元现金买了法拉盛一户2000尺的旧共有公寓。整个共有公寓有100多个单位，共四栋楼，楼高六层。该公寓间隔地铁站很近，步行只需五分钟。天花板有10英尺高，走道开阔，还有花园、电梯。固然屋子老旧了一点，但砖墙仍十分巩固，吕先生十分称心。产权报告里记载，该大楼存在很多违规，但是大局部的违规时间都是很久以前的事，而且违规情形看起来并不严重。他以为违规情况早就处置好了，只是管理公司不断没到房屋局去消弭违规纪录，而没有一项违规和吕先生的单位有关。既然是用现金买的，只需他以为没问题，就能够过户。经纪通知他，“共有公寓有违规情事是很平常的”。吕先生以为这些违规对他的单位没有影响，便付钱过户了。

 

一年后吕先生做生意需求资金调度，沐鸣测速地址便想到用这户共有公寓来重新贷款。他问了四家银行之后，才发现这些银行都不愿意给这栋共有公寓贷款，由于这栋公寓里的违规太多了。吕先生不理解，他的公寓有市价，绝大局部的违规情事都曾经处置了，而且与他的公寓无关，他也只需贷10万元，为何找不到银行来贷款给他？

 

本案的启示：

共有公寓的管理公司是由董事会选定的，而董事会是由公寓股东选出来的董事组成。有些管理公司和公寓签有长期管理契约，若管理得不好，董事会不见得能对管理公司采取任何法律行动。而且一切的董事都是意愿的无给职，工作不见得很努力，因而有些共有公寓的管理不太好，长期存在着违规纪录。

 

越来越多的老公寓，由于住户的水准进步，为了改动这种现象，股东们开会改组董事，新董事会采取铁腕手腕撤换管理公司，状况多能改善。但是没有这些反动性的变化，很多不合理的事情还是存在于这些老旧的共有公寓里。

 

并不是房地产有净值，银行便会贷款。银行要遭到银行局以及联邦储蓄管理局（FDIC）的标准，并不是当铺。 而且绝大局部的银行把它们的贷款卖给房利美（Fannie Mae）等超级银行，必需要恪守他们的规则。违规太多的共有公寓，这些超级银行是不贷的。

 

这并不表示吕先生贷不到款。有些银行用自有的存款来放贷，选抵押品的条件比拟宽，当然利息会比拟高，但是吕先生假如需求用钱，也只好冤枉一下了。